Chernovol Law Office / Адвокатская консультация Черновола / Перейти на главную Юридические услуги, Санкт-Петербург

ВОЗМОЖНЫЕ ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИ ИСПОЛНЕНИИ ЗАКОНА «О ПЛАТНЫХ АВТОМОБИЛЬНЫХ ДОРОГАХ»

Проблема создания автомобильных дорог высокого качества в Российской Федерации назрела давно. Однако, полагаем, что принятие Федерального закона «О платных автомобильных дорогах» (далее – Закон) должно быть не столько знаковым и политическим событием, сколько эффективной мерой, введение которой позволит как государству, так и хозяйствующим субъектам использовать новый правовой механизм для строительства сети платных автомобильных дорог. Решена ли данная задача в предлагаемом Министерством транспорта РФ проекте Закона?

В настоящей статье внимание будет уделено порядку изъятия у собственников земельных участков, на которых будут располагаться автомобильные дороги, а также отношениям между субъектами, инвестирующими средства в строительство платных дорог.

Из статьи 16 проекта Закона следует, что земли федеральных, региональных и муниципальных платных автомобильных дорог находятся исключительно в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципального образования, соответственно. Данные земли подлежат изъятию в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством. При этом для собственников земельных участков по понятным причинам представляет наибольший интерес вопрос о порядке изъятия, как самих земельных участков, так и зданий, сооружений и иных объектов недвижимости на них. Проект Закона устанавливает, что изъятие осуществляется путем выкупа.

В связи с этим возникает вопрос практической реализации понятия о балансе интересов частного инвестора и государства, инициирующих строительство дороги, с одной стороны, и собственников изымаемых земельных участков, с другой стороны. При этом защита интересов собственников земельных участков будет также важна, поскольку инициатор строительства автомобильной дороги безусловно будет заинтересован в выкупе земельного участка по более низкой цене, в чем согласно проекта Закона ему будет оказана поддержка государства.

По нашему мнению, данная проблема не решена в проекте Закона, который содержит лишь одну весьма неопределенную фразу о том, что цена выкупа земельного участка формируется на основе оценки его стоимости на дату государственной регистрации решения об изъятии земельных участков. Далее, из проекта Закона следует, что земельные участки собственников, отказавшихся от продажи земли по навязываемой цене, подлежат выкупу по решению суда. Каким образом авторы данного законопроекта видят решение проблемы оценки каждого конкретного земельного участка на досудебной стадии? Кто будет оценивать? Либо, как это, к сожалению, часто бывает – примем Закон, а потом будем думать о проблемах возникающих при его исполнении, погрязнув в массовых судебных спорах?

Строительство автомобильных дорог не должно ущемлять прав собственников земельных участков, на которых предполагается осуществлять строительство. В связи с этим, считаем необходимым внести в Закон безальтернативные нормы, определяющие порядок оценки земельных участков в соответствии с рыночными ценами, сформировавшимися в соответствующем регионе. При этом оценка должна производиться в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Также следует отметить введение проектом Закона ограничения прав собственности на зарезервированные земельные участки, т.е. земли которые не используются для строительства дорог, но возможно в будущем будут использоваться. В частности, статьей 15 проекта Закона установлено, что в случае совершения действий, влекущих повышение стоимости земельных участков (строительство, прокладка коммуникаций, посадка насаждений), а также совершения сделок с зарезервированным земельным участком, собственники и арендаторы земельных участков несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных с последующим строительством.

Указанная норма оказывает достаточно серьезное влияние на имущественные интересы собственников и арендаторов земельных участков, в особенности при наличии договорных отношений, сформировавшихся до резервирования земельного участка, например, при передаче земельного участка в долгосрочную аренду для использования в промышленных или сельскохозяйственных целях, что подразумевает расположение на этих землях дорогостоящих объектов. В связи с этим важными являются положения проекта Закона о выплате данным субъектам убытков, причиненных ограничением их прав, а также возможность для собственников требовать выкупа у них зарезервированных земельных участков. Однако полагаем, при исполнении данных норм опять возникнет вопрос о том, каким образом установить размер убытков, причиненных резервированием земельного участка.

В результате строительства платной автомобильной дороги возникнет два самостоятельных объекта недвижимости – земельный участок, в итоге находящийся в государственной собственности, и автомобильная дорога.

Авторы проекта Закона, по нашему мнению, весьма скомкано и неудачно попытались определить характер взаимоотношений между государством и частными инвесторами, участвующими в создании платной автомобильной дороги. Так, по мнению авторов проекта Закона, в случае привлечения негосударственных инвестиций обязательно должен быть заключен «договор о создании и дальнейшей эксплуатации платной автомобильной дороги». В соответствии со статьей 12 проекта Закона данный договор заключают Российская Федерация либо субъект Российской Федерации, либо муниципальное образование – будущий собственник платной автомобильной дороги, с одной стороны, и физическое или юридическое лицо, намеренное участвовать в создании и осуществлять дальнейшую эксплуатацию платной автомобильной дороги – управляющий субъект, с другой стороны.

После внимательного прочтения указанного текста с удивлением можно обнаружить, что оказывается собственником автомобильной дороги может стать только государство. Однако, изучив статью 2 проекта этого же Закона, мы видим, что «платные автомобильные дороги могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности». Что это – невнимательная подготовка текста Закона, ключевые положения которого противоречат друг другу?

Вызывает недоумение попытка ввести некое понятие «управляющего субъекта», которым в соответствии с проектом Закона является лицо, получившее право владения и пользования автомобильной дорогой. В соответствии с гражданским законодательством передача права пользования и владения имуществом за плату осуществляется по договору аренды, т.е. «управляющий субъект» - это арендатор автомобильной дороги, каковым его, вероятно, и было бы уместно называть.

Кроме того, обращают на себя внимание формулировки проекта Закона, определяющие предмет подобного договора – отношения по проектированию, строительству, реконструкции автомобильной дороги, а также эксплуатации платной автомобильной дороги. В частности, частью 5 статьи 12 проекта Закона установлено, что существенным условием договора является определение порядка, условий и срока передачи платной автомобильной дороги в эксплуатацию (владение и пользование) управляющему субъекту (арендатору – от авт.).

Таким образом, из проекта Закона следует, что частный инвестор, осуществляющий финансирование строительства или реконструкции автомобильной дороги, получает обязательство будущего собственника – государства заключить с ним договор аренды автомобильной дороги, которая будет создана в будущем. Фактически, речь идет о предварительном договоре аренды автомобильной дороги с попыткой до начала строительства или реконструкции определить условия финансирования и дальнейшего пользования дорогой.

Однако здесь возникает проблема, поскольку в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также иные существенные условия основного договора. Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре, договор считается незаключенным.

Учитывая, что, по мнению авторов законопроекта, подобный договор должен быть подписан еще до момента создания автомобильной дороги, более того до момента начала ее проектирования, то объект аренды, являющийся недвижимым имуществом, подлежащим государственной регистрации, в принципе не может быть индивидуализирован на данной стадии. В результате, будут нарушены вышеуказанные требования гражданского законодательства об обязательном согласовании сторонами на момент подписания предварительного договора аренды определенного объекта аренды, что не повлечет для сторон договора никаких правовых последствий, поскольку подобный договор будет считаться незаключенным. Таким образом, частный инвестор, вложив средства в строительство или реконструкцию автомобильной дороги, рискует не получить данную дорогу в аренду после ее создания.

По нашему мнению, подобных проблем можно избежать при иной форме отношений между государством и инвесторами – создании для финансирования строительства платных автомобильных дорог акционерных обществ, акции в которых будут распределяться в соответствии с вкладами, в том числе имущественными вкладами, каждого из акционеров, т.е. государства и частных инвесторов. При этом данные компании будут являться собственниками создаваемых автомобильных дорог, которые, в свою очередь, могут, как самостоятельно осуществлять эксплуатацию автомобильных дорог, так и передавать принадлежащее им имущество на основании договора так называемому «управляющему субъекту» (арендатору).

Заведующий Адвокатской консультацией Черновола СПбГКА

В.Е. Черновол